26년 10월호

9월 홍대 상권 건물 매매는 7건으로 1년 전(12건)보다 줄었고, 음식점은 새로 연 곳(57곳)보다 문 닫은 곳(61곳)이 많았습니다.

그런데 2분기 홍대/합정 중대형 상가 임대료는 서울 평균의 두 배 속도로 올랐습니다. 거래가 줄어든 시장에서도 자리에 따라 흐름이 갈리고 있다는 뜻입니다.

월간홍대는 이번 호부터 아홉 개 코너를 고정해 매월 10일에 냅니다. 4~9월호를 거른 공백은 아카이브에 그대로 남겨 두었고, 이번 호 숫자는 10월 26일 기준으로 다시 맞췄습니다.

2026년 9월 홍대 상권 건물 매매 7건

연남·서교·합정·상수·망원·동교·연희 7개 동의 중소형 일반 건물 매매입니다. 올해 1월부터 9월까지 70건이 신고됐고, 9월은 7건(전월 4건 · 전년 같은 달 12건).

2026년 월별 거래

한 동에서 한 달에 나오는 거래는 한두 건이라, 동별 시세는 12개월 누적으로 봅니다.

동별 12개월 누적 (2025년 10월–2026년 9월, 96건)

홍대 층별 임대시세

상업용 임대차는 신고 의무가 없어 공공 데이터가 없습니다. 아래는 최근 12개월 안에 라온이 직접 중개해 거래를 마친 상가·사무실 계약만 집계한 것입니다 — 호가가 아니라 실제 계약 조건이고, 한 칸의 표본이 5건이 안 되면 숫자를 싣지 않습니다.

9월 홍대 음식점 — 57곳이 열고 61곳이 닫았다

9월 한 달 홍대 상권 7개 동에서 일반·휴게음식점 57곳이 새로 인허가를 받았고 61곳이 폐업해, 닫은 곳이 연 곳보다 4곳 많았습니다. 개업과 폐업 모두 서교동(21곳·18곳)이 가장 많았습니다.

닫은 자리가 곧바로 다시 채워지는 경우도 있었습니다. 연남동 동교로의 구테로이테 연남점이 8년 5개월 영업을 마치고 9월 15일 폐업했고, 같은 날 같은 지번·같은 면적에 언플랜이 인허가를 받았습니다.

폐업한 곳 중에는 부야스곱창(2009년)·고향전(2010년)처럼 10년 넘게 영업한 가게와 1년을 채우지 못한 가게가 함께 있었습니다. 인허가일은 실제 오픈일과 다를 수 있고, 폐업에는 영업자가 바뀌며 다시 등록한 경우도 섞여 있습니다.

2분기 홍대/합정 — 중대형 상가 임대료는 서울 평균의 두 배 속도로 올랐다

2026년 2분기 홍대/합정 중대형 상가 임대가격지수는 전분기보다 1.26% 올라 서울 평균 상승률(0.50%)의 두 배를 넘었고, 공실률은 8.10%로 0.60%p 내려 서울 평균(9.67%)보다 낮아졌습니다.

반면 소규모 상가 공실률(14.91%)과 오피스 공실률(7.62%)은 각각 1.91%p, 1.50%p 올라 서울 평균을 웃돌았습니다. 큰 상가는 채워지고 작은 상가와 사무실은 비는, 유형별로 엇갈린 분기였습니다.

상권 하나의 분기 변동은 표본 구성의 영향을 크게 받습니다. 한 분기 숫자보다 몇 분기에 걸친 방향으로 읽는 것이 안전합니다. 임대가격지수는 2024년 2분기를 100으로 둔 값입니다.

Q. 재계약을 앞두고 건물주가 월세를 10% 올리겠다고 합니다. 받아들여야 하나요?

먼저 환산보증금을 계산해 보십시오. 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 서울에서는 이 금액이 9억원 이하인 임대차에만 '한 번에 5%까지'라는 증액 상한이 적용됩니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제4조).

예를 들어 보증금 1억원·월세 500만원이면 환산보증금은 6억원이라 상한이 적용되고, 월세는 525만원까지만 올릴 수 있습니다. 직전 증액이 있은 날부터 1년 안에는 다시 올릴 수도 없습니다(법 제11조).

환산보증금이 9억원을 넘으면 5% 상한은 적용되지 않아 인상 폭은 협상으로 정해집니다. 다만 최초 계약부터 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리와 권리금 회수기회 보호는 금액과 상관없이 그대로 적용됩니다(법 제2조 제3항·제10조).

홍대 1층 대형 매장은 월세가 800만원만 넘어도 보증금에 따라 환산보증금이 9억원을 넘기 쉽습니다. 재계약 전에 지금 계약서의 보증금과 월세로 먼저 계산해 보시고, 개별 사안은 법률 전문가의 확인을 받으십시오. 이 답은 2026년 10월 현행 법령 기준입니다.

이달의 뉴스 5줄

• 한국은행, 10월 기준금리 연 3.00% 만장일치 동결 — 추가 인상 여지는 남겨 (한국금융신문 · 2026-10-22) — 변동금리 대출 이자는 당분간 지금 수준이 이어집니다. 다음 금통위(11월 26일) 결과도 함께 지켜보십시오.
• 9월 코픽스 3.43%로 0.25%p 상승, 5대 은행 변동형 주담대 상단 6.48% (이코노미스트 · 2026-10-18) — 코픽스 연동 대출은 금리 재산정 때 이자가 오릅니다. 임대수익 대비 이자 비율을 미리 점검해 보십시오.
• 8월 서울 상업·업무용 거래 139건·1.8조원, 전월보다 31% 감소 — 최대 거래는 서교동 코너136(2,520억원) (아주경제 · 2026-10-14) — 거래는 줄었지만 서울 최대 거래가 서교동에서 나왔습니다. 인근 시세를 볼 때 규모가 다른 거래는 구분해서 보십시오.
• 2분기 전국 일반상가 공실률 13.36%, 1층 공실률도 6.68%로 상승 (헤럴드경제 · 2026-09-28) — 1층도 공실이 늘고 있습니다. 재계약 때는 임대료 인상 폭과 공실 기간을 함께 따져 보십시오.
• 서교동 372-3 일대 19층 관광호텔(용적률 약 940%), 서울시 심의 조건부 통과 (서울신문 · 2026-10-15) — 합정·홍대입구역 사이 숙박 수요가 커지고 있다는 신호입니다. 실제 착공 일정은 더 확인이 필요합니다.